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　　■ 王丽新

　　9月23日，深交所网站信息表露，中原中海买卖金钱阻滞式基础设施证券投资基金、中原安博仓储物流阻滞式基础设施证券投资基金审核状况均更新为“注册奏效”。

　　据中指盘问院统计，终结9月24日，我国公募REITs商场累计上市74只，累计召募资金（含扩募）达1991.5亿元。其中，包括园区基础设施类19只，总领域达到318.35亿元；破钞基础设施10只，总领域达251.94亿元；仓储物流10只，总领域达211.21亿元；保险性租出住房8只，总领域达121.48亿元。

　　自2020年4月份试点入手以来，中国公募REITs商场经过五年的发展已进入常态化刊行阶段，领域冉冉壮大，包括答理公司在内的投资者投资公募REITs眷注飞腾。在笔者看来，这一更始金融器具不仅丰富了成本商场的居品矩阵，更在房地产行业转型的枢纽期间，搭建起贯穿“重金钱开导”与“轻金钱运营”的枢纽桥梁，这绝非浮浅的补充性融资时候，更是助力房地产企业重构发展逻辑、完了价值重塑的关键渠谈。

　　第一，裁汰企业金钱欠债率，开拓新融资旅途。跟着房地产行业进入调治期，“拿地—开导—销售—再拿地”的重金钱传统阵势的可合手续性受到挑战，“向轻金钱转型”成为行业共鸣，但转型历程中中枢贫寒是盘活存量金钱，尤其广泛千里淀在买卖地产、产业园区等领域的金钱无法快速变现，制约企业资金盘活。

　　公募REITs的出现，不错将地产企业底本千里淀在自合手物业中的资金开释出来，用于偿还债务、补充流动资金或干与新的轻金钱样子。比如，招商基金蛇口租出住房REIT由招商蛇口与招商基金联袂发起修复，专注于租出住房样子投资，通过专项规划100%合手有两处位于深圳市南山区的租出住房样子。该样子通过刊行REITs最终召募资金达到13.635亿元，招商蛇口通过出售这些金钱有关权利，提前回笼广泛资金，减少企业本人对项指标资金干与，从而裁汰金钱欠债率。这种“非职责有息欠债”的融资阵势，冲破了传统信贷依赖的局限，匡助企业降杠杆的同期，幸免了因压缩投资而错失转型机遇，亦为企业谋求后续发展稳住财务盘面。

　　第二，买互市业地产“开导—运营—退出”堵点，变成良性轮回通谈。以往买卖地产样子频频濒临“建成易、盘活难、退出更难”的逆境，广泛样子因短少退出渠谈，只可长期自合手却无法转动为现款流，堕入“重干与、低陈说”僵局。

　　公募REITs通过将熟练物业打包上市，为投资者提供秩序化的往来成见，也为地产企业搭建了明晰的退出通谈——企业可在样子运营熟练后，通过注入公募REITs完了退出，回笼的资金再干与新的样子开导或升级运营劳动，变成“开导汲引—熟练上市—资金回笼—再投资”的闭环。

　　比如，中原华润买卖REIT底层金钱是青岛万象城，华润置地将样子出售给零散指标载体（SPV）完了金钱退出，通过刊行上市的退出机制召募资金，将召募到的资金干与到在建或新建破钞基础设施样子中，变成新的优质金钱，完了“投、融、建、管、退”的良性轮回。这种轮回阵势不仅进步金钱盘活成果，更让买卖地产从“重金钱千里淀池”变调为“轻金钱现款流引擎”，契合行业转型的中枢需求。

　　第三，倒逼企业历练专科化运营才调，构建轻金钱转型内核。公募REITs的收益主要依赖底层金钱的房钱收入、物业费等运营收益，投资者对金钱的运营成果、现款流表露性、可展望的盈利才调有着严格条件，这会倒逼多数企业跳出“重开导、轻运营”的惯性念念维，从“开导商念念维”转向“运营商念念维”。

　　这意味着，地产企业若想通过公募REITs完了金钱证券化，必须要在样子定位、招商措置、客户劳动、金钱升值等门径进步专科才调。举例，部分参与公募REITs的产业地产运营商，通过优化产业生态、引入优质企业、提供定制化劳动，进步园区的出租率和房钱水平；仓储物流运营商则通过智能化措置、优化配送成果、构建多金钱组合及多元化佃农体系等时候，增强底层金钱盈利才调。这种“以商场需求倒逼才调进步”的机制，鼓励地产行业从“拼地盘、拼资金”的粗疏阵势，转向“拼运营、拼劳动”的空洞化阵势，为轻金钱转型注入可合手续能源。

　　五年实行讲授，公募REITs搭建起房地产行业从重到轻、从粗疏到空洞的转型桥梁。对领有优质运营性金钱的房企而言，要积极收拢公募REITs带来的机遇，加快整合底层金钱股权结构，构建以专科化运营为中枢的新发展阵势，合手续为投资者创造长期价值。曩昔，公募REITs将合手续当作贯穿金融成本与产业金钱的纽带，为房地产行业高质地发展注入新动能。

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